Ваш личный эксперт по безопасности сделок с недвижимостью
Новые риски и правила покупки недвижимости в 2026 году
Озарчук Ольга Олеговна
Приветствую! Меня зовут Ольга Олеговна Озарчук.
Я практикующий юрист, управляющий партнер юридического бутика и эксперт в области гражданского и арбитражного права с юридическим стажем более 19 лет.
Мой профессиональный путь начался в корпоративном секторе, где я прошла карьеру от юрисконсульта до начальника юридического отдела крупнейшей российской энергосбытовой компании. Последние 13 лет я полностью посвятила частной юридической практике и защите интересов своих клиентов.
Рынок недвижимости Краснодарского края и всей России скрывает в себе сотни правовых ловушек, которые невозможно обнаружить автоматическими скриптами или стандартными выписками из баз данных. Обладая огромным практическим опытом ведения сложных арбитражных и гражданских споров, я точно знаю, как именно оспариваются сделки в судах и на что обращают внимание судьи.
Каждую проверку объекта недвижимости и продавца я провожу лично и вручную, погружаясь в различные документы и скрытые юридические риски.
Моя цель — предоставить вам не сухой набор выписок, а понятный, аргументированный письменный юридический отчёт с четким ответом: безопасна ли эта покупка.
Я практикующий юрист, управляющий партнер юридического бутика и эксперт в области гражданского и арбитражного права с юридическим стажем более 19 лет.
Мой профессиональный путь начался в корпоративном секторе, где я прошла карьеру от юрисконсульта до начальника юридического отдела крупнейшей российской энергосбытовой компании. Последние 13 лет я полностью посвятила частной юридической практике и защите интересов своих клиентов.
Рынок недвижимости Краснодарского края и всей России скрывает в себе сотни правовых ловушек, которые невозможно обнаружить автоматическими скриптами или стандартными выписками из баз данных. Обладая огромным практическим опытом ведения сложных арбитражных и гражданских споров, я точно знаю, как именно оспариваются сделки в судах и на что обращают внимание судьи.
Каждую проверку объекта недвижимости и продавца я провожу лично и вручную, погружаясь в различные документы и скрытые юридические риски.
Моя цель — предоставить вам не сухой набор выписок, а понятный, аргументированный письменный юридический отчёт с четким ответом: безопасна ли эта покупка.
Правила проверки недвижимости и продавца в 2026 году
Как не остаться и без денег и без недвижимости
Если раньше при покупке недвижимости риэлтору было достаточно проверить актуальную выписку из ЕГРН, паспорт продавца, отсутствие задолженности за коммунальные услуги и кап.ремонт - сейчас этого недостаточно. Приобретение недвижимости (квартира, дом, земельный участок и др.) на вторичном рынке, то есть не напрямую у застройщика имеет свои риски. И как показывает моя юридическая практика не всегда риэлтор без юридического образования может увидеть реальные риски для покупателя. Итак, кратко о том, на что обязательно обратить внимание перед сделкой.
Что обязательно нужно проверить перед сделкой:
- Банкротство правообладателяОдин из частовстречающихся рисков с учетом большой закредитованности населения и количества банкротств. Если невнимательно провести проверку, есть риск остаться без недвижимости в течение 3 лет. Перед сделкой нужно проверить не только отсутствие банкроства перед сделкой, но и самое главное отсутствие предпосылок для будущего банкротства.
- Субсидиарная ответственностьЕсли простым языком это когда за долги компании отвечает руководитель бизнеса свои личным имуществом. Субсидиарную ответственность например несет учредитель, директор, главный бухгалтер и могут другие лица. Самое главное, что проверку необходимо проводить и в отношении близких родственников руководителей бизнеса, а это непросто без знаний нюансов.
- Историю сделок по объектуЧем больше было переходов прав по объекту недвижимости и собственников в истории объекта, тем выше потенциальный риск нарушения прав бывших владельцев в процессе сделок. Необходимо внимательно проверить собственников, отсутствие споров по объекту между бывшими собственниками и другие критерии.
- Отсутствие ограничений и обремененийНе все ограничения и обременения отражаются в выписке из ЕГРН. Какие-то дела могут еще находиться в процессе рассмотрения в суде и появиться уже после регистрации перехода права собственности к новому покупателю и стать уже серьезной головной болью после сделки.
- Отсутствие долгов и судебных делПомимо проверки на банкротство, покупателю необходимо проверить отсутствие исполнительных производств в отношении продавца перед сделкой. Если с базой данных исполнительных производств всё понятно, то наличие судебных дел не всегда просто проверить через сайты судов. В моей практике встречались: ошибки в фамилии продавца на сайте суда, отсутствие данных продавца в картотеке арбитражных дел, факты предъявления исков в различных субъектах, не связанных с регистрацией продавца. Именно поэтому важно знать тонкости работы некоторых сервисов, обязательно проверять данные вручную и желательно специалисту-практику, он увидит риски там, где другие могут не обратить внимания.
- Новые риски, о которых многие не знаютПроверка не является ли продавец "уклонистом". ФЗ "О воинской обязанности и воинской службе", если гражданин не является по истечении 20 календарных дней, указанных в повестке, применяются ограничения, в том числе приостановка регистрации прав с недвижимостью.
Проверка не является ли продавец иностранным агентом, государственным служащим, злостным неплательщиком алиментов (вы же знаете, что в этом случае он даже может не быть в базе данных исполнительных производств).
И это только часть того, что необходимо проверить перед сделкой.
Почему важно доверить проверку объекта недвижимости независимому специалисту
Большой практический опыт
Я практикующий юрист с большим количеством разнообразной судебной практики: в том числе по гражданским делам, делам о банкротстве как граждан, так и организаций, по корпоративным спорам, оспариванию результатов торгов, оспариванию сделок в рамках банкротства и т.д. Я на практике знаю особенности работы судебной системы и как лучше проверить важные для меня критерии, особенности работы всех реестров, сервисов и баз данных (где могут быть ошибки и как их проверить). Мой опыт позволяет увидеть риски там, где другие не обратят внимания.
Независимая оценка
Я являюсь не заинтересованным лицом. Не получаю комиссию за продажу объекта, не сотрудничаю с продавцом или агентствами недвижимости, что исключает конфликт интересов.
В мои обязанности входит подготовка юридического отчета о проверке объекта недвижимости.
В мои обязанности входит подготовка юридического отчета о проверке объекта недвижимости.
Подробный отчет с фиксацией
Вы получаете подробный юридический отчет о комплексной проверке самого объекта и его собственников. По каждому разделу проверки у вас будет описание наличия выявленных рисков и варианты их снижения (если это возможно). Все выводы будут подтверждены скриншотами из реестров, документов, баз данных и сервисов. Данный отчет можно использовать в качестве подтверждения того, что перед сделкой вы как добросовестный приобретатель проверили все основные параметры.
Официальный договор
Мы с вами подписываем официальный договор, в котором будут зафиксированы сроки подготовки отчета, стоимость услуг и порядок оплаты. Все условия для вас прозрачны и понятны.
Примеры моих отчетов
Посмотрите какие разделы и информация содержатся в отчетах
Мои услуги
Условия и стоимость отчета согласовываются индивидуально в зависимости от конкретного объекта и количества собственников
Подготовка отчета
Один объект недвижимости и до 3 собственников
30 000 рублей
Изучение предоставленных документов
При необходимости запрос необходимых документов
Срок подготовки отчета от 3 до 5 рабочих дней (с даты предоставления всех документов и оплаты)
При необходимости запрос необходимых документов
Срок подготовки отчета от 3 до 5 рабочих дней (с даты предоставления всех документов и оплаты)
Срочный отчет
Подготовка отчета на 1 объект, не более 4 собственников в цепочке
45 000 рублей
Изучение предоставленных документов
Запрос дополнительных документов (при необходимости)
Срок подготовки отчета от 1 до 2 рабочих дней (с даты предоставления всех документов и оплаты)
Запрос дополнительных документов (при необходимости)
Срок подготовки отчета от 1 до 2 рабочих дней (с даты предоставления всех документов и оплаты)
Сопровождение сделки
Подготовка отчета в отношении 1 объекта, не более 5 собственников в цепочке
100 000 рублей
Изучение предоставленных документов
Запрос дополнительных документов (при необходимости)
Срок подготовки отчета от 2 до 4 рабочих дней (с даты предоставления всех документов и оплаты)
Проверка или подготовка предварительного договора купли-продажи недвижимости
Проверка или подготовка основного договора купли-продажи недвижимости
Устные консультации по сделке
Запрос дополнительных документов (при необходимости)
Срок подготовки отчета от 2 до 4 рабочих дней (с даты предоставления всех документов и оплаты)
Проверка или подготовка предварительного договора купли-продажи недвижимости
Проверка или подготовка основного договора купли-продажи недвижимости
Устные консультации по сделке
Ответы на часто задаваемые вопросы
Автоматические сервисы выгружают лишь текущие поверхностные данные из ЕГРН и открытых баз данных. Они не умеют глубоко анализировать и прогнозировать риски. Онлайн-отчеты не анализируют историю объекта за 5- 10 лет. Юрист вручную проверяет семейное положение продавца, его бизнес-риски, долги, историю объекта, документы. В заключении будут подробно указаны выявленные риски, рекомендации как можно их снизить (если это возможно) и выводы с учетом практического судебного опыта юриста.
Юридическая проверка объекта недвижимости проводится практикующим юристом вручную. Анализируются правоустанавливающие документы, история переходов прав в ЕГРН, детально проверяется продавец (продавцы) на банкротство, долги по базе ФССП, судебные споры, субсидиарная ответственность и другие риски. По итогам вы получаете подробный письменный юридический отчет о проверке объекта недвижимости.
Проверка объекта недвижимости проводится вручную по 24 официальным источникам, включая реестр ЕГРН, базы данных ФССП (долги), ЕФРСБ (банкротство), картотека арбитражных дел и судов общей юрисдикции, реестры МВД и другие базы. В связи с тем, что в некоторых реестрах могут быть ошибки (например, в фамилии), юристом проводится "перекрестная проверка", то есть один риск проверяется в разных источниках.
Да, юридическая проверка жилой или коммерческой недвижимости проводится полностью онлайн по всей России. Вначале мы заключаем официальный договор, после подписания договора и внесения оплаты нужны будут имеющиеся документы на объект (выписка, договор купли-продажи, ДДУ, паспорт продавца), после чего юрист приступает к сбору и анализу данных. Готовый юридический отчет по проверке объекта недвижимости вы получаете на электронную почту в формате ПДФ.
